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美國房貸利率創特朗普勝選以來最大漲幅 刷新7年最高

時間:2018/10/12 8:34:00


房地美(Freddie Mac)周四(10月11日) 最新數據顯示,其初級抵押貸款市場調查統計發現,截至10月11日的美國平均周度房貸利率再創七年新高,還創下特朗普勝選美國總統以來最大漲幅。

美國30年期固定抵押貸款利率跳漲至4.9%,創2011年4月中旬以來最高,打破了上周4.71%的七年新高紀錄。這代表房貸利率上漲了19個基點,創2016年11月17日以來最大單周漲幅,當時上漲了37個基點。


年初時的30年期固定房貸利率平均至為3.95%,不足4%,據Mortgage News Daily統計,2016年時這一利率甚至是不到3.5%。隨著本周跳漲,這代表30萬美元的30年期房貸美每月還款金額攀升至1592美元,較年初的1424美元上漲了12%,進一步減損了潛在買家的可負擔能力。

2018年三季度,全美中位數房價為25萬美元,同比上漲6%,是平均薪資增速(3%)的兩倍。從2012年一季度觸底以來,美國中位數房價累漲了76%,同期的平均周薪漲幅僅有17%。這令房地美首席經濟學家Sam Khater今日在社交媒體上表示:“隨著房價走高,美國借貸購房者要喘不過氣來了。”

《華爾街日報》評論稱,30年期固定房貸利率若“破5”,將嚇跑很多住宅買家,加速美國樓市下行趨勢,進而影響更廣泛的經濟領域。目前房貸利率上漲,同時大部分地區房價也在漲,一些經濟學家認為,售房者可能不得不降價,因為買家在高利率環境下越來越買不起房。樓市表現也通常是利率走高如何影響宏觀經濟的先導指標。

Khater在近期接受彭博社采訪時稱,受利率上升影響最大的是年輕人和首次購房者,他們傾向于支付更低的首付款,也不能利用已有住房的抵押再融資或出售等紅利。房地美目前支持的房貸中約有45%是首次購房者,高于歷史正常水平30%,代表利率上升對市場的影響大于以往。

而更年輕的買家在心理上更容易受到高利率震撼。Better Mortgage公司創始人兼CEO Vishal Garg對《華爾街日報》表示,金融危機后逐漸進入社會的一批年輕人已經習慣了3%或者4%的房貸利率,他們不記得1980年代初利率高達18%,也不知道21世紀初是5%-7%區間。

不熟悉更高房貸利率時代的是又何止是年輕買家,一些業務倚重于房貸的非銀機構,甚至是其中一些較大的市場競爭者,在十年前并不存在。利率走高將扼殺抵押房屋產權再融資的熱潮,正是這一細分市場在2008年金融危機之后幫助抵押貸款行業紓困。

房貸數據與技術公司Black Knight Inc.統計發現,如果30年期固定房貸利率達到5%,有資格獲得再融資并能從中受益的房主將縮減至155萬人,較年初數據深跌64%,也是2008年以來最少。

今年以來美國房地產市場表現一直不及整體經濟,這一點已經反映在了股市上。年初至今,以美國建筑產品和房地產開發商股票為投資對象的安碩美國住宅建設ETF(the iShares Home Construction exchange-traded fund)累計下跌27%;SPDR標普房地產開發商ETF(the SPDR S&P Homebuilder ETF)同樣處于熊市,跌幅達21%:

上述兩只ETF基金9月的跌幅均超過3%。在很大程度上,下跌原因與美國國債收益率的急劇攀升緊密相關。10年期美債收益率最近刷新了七年新高,升至3.252%。

穆迪分析師首席經濟學家Mark Zandi表示:“利率每上升一個基點都會影響房地產市場。過去一年利率上漲已對單戶家庭的住房需求造成越來越大的壓力,尤其是在房價已經漲了這么多的情況下。今年初以來,房屋銷售出現了下滑,許多市場的房價增長正在放緩,因此已造成損害。”

數據顯示,美國8月成屋銷售連續六個月同比回落,8月成屋簽約銷售指數環比下降1.8%,創七個月降幅最深。美國6-8月的新屋銷售數量不佳,7月修正值創一年新低。標普/凱斯席勒全美房價指數在7月年化漲幅6%,遜于前值,20座大城市房價指數連續四個月同比增速放緩,并刷新2017年8月以來的11個月最低。8月新屋房價中位值跌至32.02萬美元,持平了6月所創的去年2月以來最低。

全美房地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家Lawrence Yun認為,由于待售房屋庫存短缺和房價上漲非常快,許多消費者選擇了觀望和等待。佛羅里達大西洋大學和國際大學的最新研究稱,目前對大多數美國人來說,租房比購買房產更劃算。然而房屋租賃平臺RentCafe和房產研究及信息服務平臺Yardi Matrix的報告顯示,全美252個城市中,逾220個(89%)的房租出現上漲,8月平均租金同比上漲3.1%,創18個月最大漲幅,并升至創紀錄的1412美元。